Paragraaf Grondbeleid

Deze paragraaf legt verantwoording af over het gevoerde grondbeleid. Het exploitatieresultaat 2020 van het Grondbedrijf staat in Programma 2 Ondernemend Breda en Programma 3 Duurzaam wonen in Breda. Het geeft een beeld van herzieningen van grondexploitaties eind 2020. Aan bod komen de ontwikkelingen van de planresultaten, de voorziening grondexploitaties, de resultaten van afgesloten projecten en tussentijdse winstnemingen. Daarnaast beschrijft deze paragraaf de ontwikkelingen in de voorraad gronden en panden. Afgesloten wordt met de risicopositie en het benodigde weerstandsvermogen.

Grondbeleid staat in dienst van het ruimtelijke ontwikkelingsperspectief (Structuurvisie Breda 2030). Per locatie of gebiedsontwikkeling wegen we af welk grondbeleid en instrumentarium we toepassen. Dit staat in de Nota Grondbeleid 2014:
"De grondpolitiek van de Gemeente Breda is maatwerk, oftewel per project maakt de Gemeente Breda een expliciete keuze welk grondbeleid instrumentarium zij wil hanteren, op welke wijze zij de grondexploitatie wil (laten) voeren en welke samenwerkingsvorm daarbij het meest geschikt is. Het grondbeleid instrumentarium zet de gemeente in om de regie te kunnen voeren over gebiedsontwikkelingen om daarmee haar ruimtelijke en maatschappelijke doelen te bereiken. Ongeacht welke samenwerkingsvorm gekozen wordt, wil de gemeente de risico’s die bij haar keuze naar voren komen beperken en beheersen via risicomanagement."
Resultaat van de grondexploitaties over 2020 is € 8,1 miljoen positief. Hiermee komt het eind in zicht van de verdiencapaciteit van nog lopende grondexploitaties. De komende jaren resteert een verwacht (incidenteel) positief resultaat van € 6,5 miljoen op eindwaarde. Bij ongewijzigd beleid is het aantal grondexploitaties de komende jaren fors lager.  Hierdoor neemt het relatieve risico, dat normaal gesproken vanaf 20 grondexploitaties en meer binnen het geheel kan worden opgevangen, snel toe.

Naar verwachting starten we in de komende jaren grondexploitaties op ten behoeve van de realisatie van bedrijventerreinen en woonlocaties. 

In 2020 hadden we het aankoopkrediet van € 5 miljoen. Het is voor een relatief beperkt bedrag ingezet voor grondaankoop van middeldure huurlocaties. Er zijn ook aankopen in voorbereiding boven het maximale aankoopkrediet. Het krediet is daarvoor niet te gebruiken. Voor kredietvotering van grotere aankopen komen separate raadsvoorstellen. Vanwege de termijnen van besluitvorming verdient het aanbeveling een hoger aankoopkrediet te overwegen.
Het positieve saldo op de post panden en gronden komt door incidentele opbrengsten. De structurele lasten en opbrengsten zijn nu niet in balans. Oorzaak zijn de extra kosten voor beheer en het onderhoud van objecten (waaronder noodzakelijke kosten correctief en planmatig onderhoud). Deze houden rechtstreeks verband met de doelen van de  programma’s Gasthuisvelden en Havenkwartier. Voor het planmatig onderhoud bestaat een onderhoudsvoorziening.
Voor de panden portefeuille (voornamelijk programma’s Gasthuisvelden en Havenkwartier) komt er in het voorjaar van 2021 een lange termijn visie die het moment van ontwikkelen van vastgoed vastlegt. Op basis van die visie komt er een meerjaren onderhoudsplanning op basis waarvan de onderhoudsvoorziening wordt ingezet. 

De commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten) geeft voorschriften voor inrichting van  begroting en verantwoording. In 2019 veranderden deze voorschriften ingrijpend. Dat maakte aanpassing nodig van onze eigen regels voor grondexploitatie. De aanpassing gaven we vorm in het Aanvullend beleidskader grondbeleid Breda. In 2020 waren er geen BBV aanpassingen die veranderen van onze eigen spelregels nodig maakten.
De Nota Bovenwijkse Voorzieningen is in juli 2020 door de raad vastgesteld. De ontwikkeling van onze mooie stad heeft als zichtbaar gevolg de toevoeging van woningen en andere functies. Dat vraagt omvangrijke investeringen in openbare ruimte. Met investeringen in mobiliteit, energie, klimaat, groen en water blijft Breda ook in de toekomst leefbaar én bereikbaar. Door de Nota Bovenwijkse Voorzieningen dragen, naast de Gemeente Breda en andere overheden,   ook ontwikkelaars bij aan de daaraan verbonden kosten. 

Het totale resultaat van het Grondbedrijf bestaat uit het resultaat op grondexploitatie en op de voorraad panden en gronden. Bij  programma 2 en 3) staan deze uitgesplitste resultaten. Het totale resultaat over 2020 is € 10,9 miljoen positief.

Na afloop van het boekjaar herzagen we de gemeentelijke grondexploitaties voor de jaarrekening 2020. Als er aanleiding is, herzien we medio 2021 de grondexploitaties opnieuw. Verwachte substantiële wijzigingen verwerken we dan in de prognoses, als input voor begroting 2022 en bestuursrapportage 2021.
Voor bepaling van de rente in grondexploitaties gelden de BBV-regels. Daarom houden we rekening met het werkelijke rentepercentage en de verhouding tussen schulden en eigen vermogen. De werkelijke rente, die we volgens BBV-voorschrift aan grondexploitaties moeten toerekenen, is over 2020 1,47%. In de grondexploitaties wordt dit voor de komende jaren afgerond op 1,5%. Voor deze herzieningsronde gelden de volgende parameters:

Bij het vaststellen van parameters voor kosten- en opbrengstenstijging gebruiken we de jaarlijkse publicatie Outlook Grondexploitaties van bureau Metafoor. Het rapport zet de meest recente jaarcijfers en prognoses van toonaangevende instanties op een rij. Zo ontstaat een goed beeld van kostenontwikkeling en grondwaardeontwikkeling in de komende jaren. Dat doet ook recht aan lokale omstandigheden. Er zijn verschillende bandbreedtes voor onderscheiden kostensoorten en opbrengstcategorieën. Eén voor de top-gebieden randstad en Utrecht, één voor de matige gebieden aan de randen van Nederland en één voor de midden categorie, het grootste deel van Nederland. Dit jaar gaan we voor Breda uit van het gemiddelde van de cijfers voor top-gebieden en midden-categorie. Dat sluit beter aan bij lokale omstandigheden van de Bredase markt. De cijfers van Metafoor zijn geijkt door ze aan te passen aan de verhouding tussen verschillende kostensoorten en opbrengstcategorieën in Bredase grondexploitaties.

Grondexploitaties met een verwacht positief planresultaat dragen bij aan de toekomstige verdiencapaciteit van het grondbedrijf. Hieronder een overzicht.

De negatieve grondexploitaties verbeterden in 2020 met in totaal € 4,5 miljoen ten opzichte van 2019. De grootste verbeteringen zitten in 3 grondexploitaties:

• Stationskwartier: verbetering van € 3,0 miljoen. Hoofdoorzaak is een hogere geprognotiseerde grondwaarde voor nog te verkopen gronden, als gevolg van een nieuwe taxatie.
• Adriaan Klaassen Landgoed: verbetering van € 0,7 miljoen. Grondopbrengsten stegen door de meerwaarderegeling, die we bij grondverkoop contractueel overeenkwamen met de ontwikkelende partij.
• Bouverijen: verbetering van € 0,6 miljoen. Grondopbrengsten stegen, deels door hogere prognose voor nog te verkopen grond, deels door meerwaarderegeling bij al gerealiseerde grondverkoop.

Conform BBV-vereisten dekten we het saldo van negatieve grondexploitaties af met een voorziening, de Voorziening Grondexploitaties. Met deze voorziening dekken we geprognotiseerde verliezen in negatieve grondexploitaties af bij afsluiten. De Voorziening Grondexploitaties is per definitie even groot als het totale saldo van negatieve grondexploitaties. De vorige tabel van negatieve grondexploitaties beschrijft dus ook de stand van de voorziening.

De Voorziening Grondexploitaties was begin 2020 € 25,3 miljoen. Omdat de negatieve grondexploitaties financieel voorspoedig ontwikkelden, verlaagden we de voorziening met € 4,5 miljoen tot totaal € 20,8 miljoen eind 2020. In het verslagjaar 2020 zijn geen grondexploitaties met negatief saldo afgerond, waarvoor de voorziening nodig was. De Voorziening Grondexploitaties is begin 2021 daarom nog steeds € 20,8 miljoen.

In het overzicht staan de resultaten van alle grondexploitaties op eindwaarde en het verwachte jaar van afronding. De cijfers houden geen rekening met toekomstige tussentijdse winstnemingen vanaf 2021. De omvang daarvan is steeds pas na afronding van een boekjaar te bepalen. Wel verwerkten we de gerealiseerde winstnemingen ultimo 2020 in de eindwaardes van de 8 grondexploitaties. Belangrijk is dat we voor verwachte negatieve planresultaten een voorziening troffen. Deze hebben daarom geen gevolgen voor het toekomstige resultaat.

In de voorraad panden en gronden zitten alle bezittingen van het Grondbedrijf, die niet in grondexploitaties zijn ondergebracht. De totale boekwaarde nam in 2020 af met € 1,2 miljoen en is op 31 december 2020 € 45,6 miljoen.

Als de boekwaarde hoger is treffen we een voorziening (duurzame waardevermindering). Jaarlijks beoordelen we de waardering en passen deze aan de marktwaarde aan. Is de marktwaarde lager dan de boekwaarde? Dan vormen we een voorziening duurzame waardevermindering om de boekwaarde te verlagen. Was er in het verleden een voorziening duurzame waardevermindering? Dan valt de voorziening (gedeeltelijk) vrij bij een toegenomen  marktwaarde. Af te stoten objecten zijn bezittingen die op korte termijn in exploitatie komen voor ontwikkeling of verkocht zijn in huidige staat. De categorie erfpacht en langdurig verhuurd zijn gronden in erfpacht uitgeven of langdurig verhuurd aan derden. Strategische bezittingen zijn ontwikkellocaties en locaties met een strategische ligging. Ze zijn gewaardeerd volgens de huidige marktwaarde.

Het grootste deel van de boekwaarde van de strategische voorraad zijn objecten in Havenkwartier en Gasthuisvelden. De andere objecten zijn agrarische percelen en verspreid liggende percelen en panden. Ze zijn getoetst aan de huidige bestemming en  marktwaarde. We schrijven jaarlijks af op in gebruik zijnde gebouwen, waardoor de boekwaarde afneemt.

In 2020 nam de voorraad toe met € 0,3 miljoen door overname van 3 panden (Bredestraat 4, Oosterzelestraat 4 en Tielrodestraat 46) en overname van een perceel uit de grondexploitatie (Meulenspie). In 2020 nam de boekwaarde van de voorraad af met € 1,2 miljoen door grondverkopen (Bagven, Sprundelsebaan, Priemkruid) en overdracht van een perceel (Gilzeweg) aan de grondexploitatie verzamelcomplex bedrijven. Ook in 2020 was er een afwaardering van € 0,3 miljoen periodieke afschrijving op panden.
De marktwaardetoets van 2020 zorgde voor netto vrijval van de voorziening duurzame waardevermindering met € 0,1 miljoen. Dit bedrag voegden we toe aan het resultaat in 2020.
In 2020 verkochten we grond voor € 4,2 miljoen (Blauwe Kei, Priemkruid, Ravel, Muizenberglaan, Namenstraat, Bagven) buiten de grondexploitaties om. De boekwaarde was € 0,9 miljoen. De opbrengst verantwoorden we in het resultaat van 2020.

De huidige methodiek van risicomanagement is gebaseerd op de Nota Risicobereidheid en weerstandsvermogen uit 2018. De risico’s van grondexploitaties zijn onderdeel van de totale risico’s. Ze worden gedekt door de beschikbare weerstandscapaciteit (paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing). Voor de jaarrekening 2020 is het saldo van de gewogen (kans x impact) risico’s € 15,1 miljoen. Bij de jaarrekening 2019 was het totale gewogen risicobedrag ook € 15,1 miljoen.